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专家问道

John

纽约房产经纪人

作为纽约资深的房地产经纪人,约翰.普尼康先生在大纽约地区拥有25年的个人住宅,商业地产经济和物业投资治理的胜利经验。他的主要服务区域包括纽约市,长岛和威彻斯特郡。约翰凭借他的专业知识,敬业精神和高效服务带来了在纽约地产界卓越的声誉,并拥有大批忠实的客户。 在商业地产方面,约翰有丰盛的实战经验,治理和再销售住宅大楼和商铺,为置业者发明了显着的回报。作为一个经纪人,约翰活跃在各种商业地产物业买卖,包括开拓用地,办公楼,酒店等。他丰盛的房地产知识,丰盛的经验,以及强大的联系网络帮助客户到达理想的回报同时操纵风险。


外国人售出美国房产需缴所得税吗?

拥有住房能够为居民家庭提供一种可靠保证方式,为实现这一目的,美国有一套相对完善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定开展的重要税收政策。在加州,外国人**美国房产,需要缴纳“资本利得税”也就是所得税,联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金,卖出是100万美金,卖主赚了20万,这所得的20万,要交25%(5万美金)的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司( Escrow Company )负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款,可能面对不同程度的罚款。美国人自己**房产时,若符合肯定条件,会有肯定的免税额度,比如夫妻能够50万美金的免税额,单身有25万美金的免税额度。所以去美国投资房地产,除了替自己找一个好的中介或治理公司外,还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳,幸免麻烦。



在美国, 买房好, 还是租房好呢?

买房好,还是租房好?如果简化为比较月供和月租的话,在正常的情况下,若干年后,买房肯定比租房省钱。

美国纽约时报网上有个专栏“买房好,还是租房好?”(Is It Better to Buy or Rent?)。专栏有计算比较的图表,填进数字后,立刻显示结果,一目了然。

我填了两组数字,相同的是假定租金和房价上涨每年都是5%,以此对角结果。

第一组数字,基本依据是赢咖招商大城市的行情。假设:两居室或三居室的一套房子,月租为5000元。若买同样的房子,房价400万,首付20%,利率为6%,不用交房产税。结果显示:16年后,买房子开头转亏为盈,比租房好(Buying is better than renting after 16 years)。

第二组数字,基本依据是美国大城市的行情。假设:两居室或三居室的一套房子,月租为2000美元。若买同样的房子,房价40万,首付20%,利率为3.5%,每年交1.5%房产税。结果显示:3年后,买房子开头转亏为盈,比租房好(Buying is better than renting after 3 years)。

房地产有条“150 至200定律”(the 150 to 200 rule)。房价等于月租的150至200倍。若月租为2千,则房价不应超越40万,否则买房就亏了。买房子的,心中都有这把尺。

在美国,通常只要熬过3到5年,买房就比租房上算。然而,美国人口普查等权威统计资料显示:租房的美国人数目竟高达35%;拥有房子的,历史上最多的一年也只有69%。相比赢咖招商“自有住房拥有率”傲人统计数字,美国只能仰视,自叹不如。

那么多的美国人租房,是他们无力购房吗?平心而论,除了少数地区之外,美国的房子应该说价钱不高。中间价多年来为20万美元上下。这几年降到17万美元左右。大学毕业生的年薪起点约为4万美元。超市收银员的年薪约为2万到3万美元。美国现在贷款利率很低,30年固定约为3.5%,15年的约为2.75%。首付可低至5%。只要不乱花乱用,肯正常工作,超市收银员都能买得起房子。

美国也没有出台什么“限购”之类的条条框框。也就说,租房的美国人并不是因政策的限制而被迫抛弃购房的。

超越三分之一的美国人情愿甚至乐意租房,自有他们的想法。依据美国拉菲1956注册的报道,租房客认为,租房的好处多得很。主要是:

其一,没有维护的费用或修理的账单(No Maintenance Costs or Repai r Bills)。买房子的,保养草坪、空调维修、清洗地毯,修修弄弄,什么都要钱。租房的,若有问题,打个电话就行了。

其二,不用交房地产税(No Real Estate Taxes)。美国任何房子都必须每年交房地产税,税率各地不同,多数约为1%至2%,只要房子是你的,就得每年交税。所以在美国,囤房囤不起。房地产税逃不掉,买房就得交,租房不用交。

其三,不用付大笔的首付(No Big Down Payment)。在美国购房,首付通常为20%。有的贷款项目,可降低至5%。但是,对有些美国人来说,哪怕首付只需要1万美元,他们都会觉得那是一大笔钱。有些人不情愿存钱,爱当“月光族”。有些人有余钱,但不愿用于作首付,宁愿用于夏威夷度假。

其四,具有城市方便性(Access to urban amenities)。美国自有房子,绝大多数是独立房(single family home)或联体别墅(townhouse),多数分散在大城市外的小城镇和郊区。去超市、医院等基本设施,还算方便,开车十来分钟。但是,到中心区,开车得一个小时左右。美国出租的房子,基本上是公寓或者康渡(condo),多数建筑在中心区,看歌剧、上酒吧、逛商店,都很方便。

其五,租房给你机动性(Renting gives you flexibility)。若买了房子,挪动就不太容易。以求职来说,租房子,人可跟工作走,就近租房上班。也有“量体裁衣”的方便,单身租一居室,结婚有孩子了,租两居室。收入增多了,租三居室。收入减少了,也可自己降低标准。所以,美国30岁以下的小夫妻,有半数是租房的。一直没有“丈母娘刚需”。30岁后,工作相对稳定了,才陆续开头买房子。美国没有户口本、居住证。爱搬哪儿搬哪儿。

还有一条具有美国特色的重要好处,美国租房客没有想到。那就是:租房的享有的权益,跟买房的是一样的。比如,孩子进好学区的好学校。美国公立中小学(含1年幼儿园),完全万达登录地址。资金来源于当地的房地产税。就近入学。不属于该学区的,市长的孩子都不让进。好学区的房价比较贵,但买不起学区房并不等于进不了好学区。很简单:租房子。在好学区租房子,凭租约就能入学。

至于追求“家”的觉得,美国人也不像赢咖招商人那么执著。美国租房法规齐全、严厉,租户受法律保护。通常,合同一年一签,房子租给你,就是你的家,当然,“乱说乱动”是不许可的。许多美国人认为,买房子实际上是向银行租房子,贷款还清之前,房子是银行的,几个月不交月供,银行就会把房子收回去。

买房好,还是租房好?没有绝对的解答。只能是因人而异、因地而异了。



美国买房前房屋检讨应该检讨什么?


房屋检讨Inspection是买房必备的一步,特别是老房子,那么都检讨些什么呢?

首先,去看房屋检讨的时刻肯定要带一支笔,或者录音笔也能够,因为一般inspector一边查一边会说两句,有的话是不会写在报告上的,比如此项维修大约要花3000美元什么的,报告里可能只写上需要维修,所以用笔记下来很重要。然后还推举带个相机,有问题的地方拍下来自己存一份,虽然inspector一般都会拍照。

下面让我们来看看房屋检讨一般会查的几个地方,因为还是挺复杂的:
1.屋顶Roof
Inspector一般会爬梯子到屋顶上面去看的,如果因为各种原因漏水,比如说排水管道堵住了,水就会从屋顶直接顺着外墙流下来,那你就要考虑会不会水一直漏到地下室之类的问题。屋顶的瓦片Shingle的保修是二十到二十五年,architecture Shingle是二十五年到三十年。装Shingle的时刻如果两边和上方不留Vent,Attic里的热气散不出去,这样的shingle使用寿命一般是十年。

2.Foundaton
Foundation有很多种,最好的是Poured Concrete,其次是Concrete Block,Field Stone最次。Field Stone最大的问题是不漏水时间长了也会潮;Concrete Block的问题是缝里的水泥时间长了会脱落,进水,会有白蚁隐患;Poured Concrete的问题是会裂缝,特别如果严寒酷暑打地基的时刻打地基,更容易发生裂缝。

3.水泵和暗沟Sump pump and FrenchDrain
很多人家装Sump Pump是为了防患于未然,万一暴雨或者发大水了呢。如果过往记载没有房屋被水淹的情况,那关键是看地势。有的时刻山顶的房子如果排水不畅,没有french drain,水淹地下室也不是不可能的。

4.白蚁termite
北美房子白蚁还是挺常见的,处置方法是把毁坏的结构换掉,撒药,然后最好年年处置。如果已经有白蚁迹象,现在没有运动的白蚁,并不能保证未来没有白蚁,很可能就是刚好没看到,所以处置一般都是要做的,另外,白蚁新房子也可能会出现。

5.霉菌mold
长霉菌主要是因为湿润,特别房屋被大树覆盖常年阴凉的时刻。看图片的时刻,从窗户出去就是大树很美,实际上,霉菌最喜欢阴凉湿润的环境。所以地下室最好有除湿机,房子不住人的时刻也应该经常开开空调除除湿气。一般发现mold,最好找专业公司处置,bleach不适合一切的地方。

6.其它
inspector还会检讨房子配套的洗衣机、炉灶、灯具等,比较重要的有房屋电路布线、浴室隔水层是否渗漏、离屋子近的大树等,这些都是如果有问题修理起来比较花钱的地方。

总之房屋检讨很重要,多在网上看评价,找一个靠谱的inspector,了解的信息会多很多,特别像地基之类的,只有inspector能穿防护服下去看的,虽然会有照片,但是他会不会和你详细的说,会说到什么程度都要看个人的。


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